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集体土地流转催化产业地产发展

来源:河北青年报s2013-11-19 09:23:46
近日,安徽发布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》明确,2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖,同时强调建立宅基地退出补偿激

近日,安徽发布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》明确,2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖,同时强调建立宅基地退出补偿激励机制。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

分析人士认为,未来还将有更多省份出台土改措施。“建立城乡统一的建设用地市场”写入十八届三中全会公报。表态虽然简短,但意味深远。

业内分析

未来有可能实现土地同价

——全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存

语录

随着土地市场改革,建立城乡统一的建设用地市场的深入,未来在城乡规划下,很有可能实现集体土地与国有土地同价。

从全国28个土地改革试点来看,目前一个大的原则就是不能在集体土地上进行商品房开发。也就是说,所有的改革都要在这个框架下进行,对于商品房市场的影响暂时还没有。

现在,一些人对于土地改革有误解,认为土地改革就是给农民产权,可以买卖土地。事实上却不然,土地改革的核心是对农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证,给农民更多的产权。同时,允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。政策的导向是将每个农民手中少量的土地、分散的地块集中起来,集体组织经营。

随着经济的发展,农民仅仅依靠种地很难实现生活水平和收入的大幅提高,而一家一户的土地经营又不利于农业机械化、规模化的发展,因此将农民手中的地集中起来,有利于现代化农业、乡镇企业的发展,农民可以获得一定的补偿。同时,将土地进行流转的农民还可以外出务工,增加收入。

随着土地市场改革,建立城乡统一的建设用地市场的深入,未来在城乡规划下,很有可能实现集体土地与国有土地同价。而小产权房也有可能转正为商品房产权。但是这里也需要强调一下,这些需要发生在城乡规划之下。

身边观点

土地财政的滋生土壤将被削弱

——全国房地产经理人联盟副秘书长杨凤斌

语录

集体土地流转减少了政府的环节,也减少了土地财政滋生的土壤。

允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转,使村集体直接进行土地流转,而此前,集体建设用地如果用作工业、商业等用途,一般需要政府征地然后进行出让。如此一来,集体土地流转减少了政府的环节,也减少了土地财政滋生的土壤。广为诟病的土地财政可能会因此而消失。

如果土地改革取得进展以后,下一步就是小产权房的“转正”。而小产权房转正后必将增加整个市场商品房的供应量,对于平抑房价可以起到不小的作用。在这次的十八届三中全会上,没有强调继续进行房地产市场的调控。这表明,政府已经不再强调使用行政的手段干预房地产市场,而是要采取市场的手段调节市场。而小产权房一旦入市后将会冲击商品房价格,但是同时商品房的价格还受到供求关系、通胀情况、地段、设计等多方面的影响。因此,我认为,尽管小产权房冲击了房价,但也是促使房价稳定的因素。

另外,即使小产权房转正,其也很难达到商品房的价格。因为,很多小产权房在规划、设计、建设上都不及商品房,很难达到比较高的价格。

产业地产将得到发展

——河北省经济学会秘书长庞立平

语录

目前,我国部分地区进行的土地改革的试点,有一个共同点,就是要让土地流转起来。

目前,我国部分地区进行的土地改革的试点,有一个共同点,就是要让土地流转起来。把土地盘活,能增加农民的财富。在安徽进行的土地改革试点中,允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等,这将直接有利于农村集体经济的发展。

在这次土地改革的试点中,有一个红线是不能碰的,那就是不允许改变土地的用途,但是可以让土地流转起来。在这种背景下,分散在村民手中的土地可以汇集起来。比如说耕地,流转之后,可以进行集约化经营,不但提高了生产效率还可以将一些劳动力解放出来。而集体建设用地将发挥更大的用途。农民可以将集体建设用地汇集起来建设工厂、开发旅游地产等,将集体经济的活性发挥到最大,有利于集体经济的大力发展。在我国城镇化的进程中,也有利于产业地产的发展,进而使我们的城镇化做到产业先行,避免空城、鬼城等出现。

目前我国进行的土地改革还都只是试点,每个试点的政策各不相同。我认为,未来,还将有更多的地区加入到土地改革的试点中来,各个地区将试验不同的政策,最终总结出适合我国国情的土地改革政策。

■文/本报记者陆征(以上言论不代表本报立场)

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